深圳房地产顶风爆炒!中小企业借疫情“套利”

发布时间:2020-05-01 08:38    浏览次数:

首先是“降息”,央行最新公布的贷款市场报价利率(LPR)结果显示,1年期LPR报3.85%,较上一次下降20个bp,创去年8月改革以来最大单次降幅;5年期以上品种报4.65%,较上一次下降10个bp。

对于关注地产人士而言,5年期LPR是需要核心关注的一大指标。不过,这又是一次非对称的“降息”,地产仍被区别对待。

午后,针对近期举国关注的深圳房市暴涨,央行挥出重拳,彻查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。据报道,深圳银保监局与央行深圳中心支行紧急召集辖内各银行行长开会。

中原地产首席分析师张大伟计算,5年期以上LPR每降息5个基点,对于贷款100万元、期限30年的个人来说,月供每月可以减少约30元,合计30年就能减少利息大约10800元。本次降息10个基点,相当于月供降息60元,合计节省21637元。

民生银行首席研究员温彬表示,上周召开的政治局会议再次重申“房住不炒”定位,5年期以上LPR只下降了10个基点,体现了房地产金融政策的连续性和稳定性。

的确,就在刚刚召开的政治局会议中,房住不炒继续被提及,总体上仍是延续近两年的一贯说法。

一个值得关注的信号是,此前“确保实现”全面小康社会目标的表述变更为“紧扣”全面小康社会目标,这意味着GDP翻番的目标或许在淡化。

刺激不再、主要求稳也能从政治局会议新提出的“六保”中看出,即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转等底线思维。

上周内公布的数据显示,3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。3月新房销售价格环比上涨的城市数量达38个,比2月的21个明显增加;二手房价格环比上涨的城市数量为32个,明显高于2月份的14个。

70个大中城市中,西宁、杭州、银川等10个城市新房价格环比涨幅居前。北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中, 深圳领涨,上海微涨,北京持平,广州下降。

一位财经人士称,虽然央行严控资金流入楼市,但作为最有价值的抵押品种,不少中小微企业仍然非常青睐房产的保值功能。

一方面,央行宽松货币政策下,实体经济更加容易获得低成本资金,原本需要抛售地产救急的不再需要抛售地产;另一个是实体经济获得低成本资金以后,就可以腾挪出来自有资金,购置地产投资。

而这使得高层支持滴灌实体经济、稳定房市的意图发生了扭曲,最后可能会使得央行花大力气降低的实体经济融资成本可能被房价上涨吞噬殆尽。

数据显示,目前高等级企业(AAA级和AA+级)的一年期债券发行平均票息约为2%,银行理财平均收益为3.88%,结构性存款平均预期最高收益率为5.11%,这就使得成本和理财收益出现了倒挂。低利率环境下企业用低成本的负债去购买高息理财产品,而非去进一步有动力进行实体投资。

数据显示,尽管一季度GDP增速仅为-6.8%,但是我国一季度的商品房平均房价为9266元/平方米,同比去年上涨2.2%,商品住宅平均房价为9324元/平方米,同比去年上涨4.2%。

业内人士称,这一轮的爆炒中,深圳大量针对企业的“企业纾困贷”、“经营贷”、“三农项目”、“小微扶植”等贷款资金,最后全都被拿去炒房了。

一方面,疫情之下国家鼓励银行向中小微企业减免利率放水,提供的利率大概是基准利率的一半;另一方面,深圳是先行示范区,分到的资源最多,同时是传统的炒房地,因此结合来看,企业全款买房然后再质押给银行,等于现金流没有受到很大影响的同时,还多了一套房。

这种做法引发了广泛的舆论关注,周末一篇《深圳正在做空自己》的稿件遭疯狂转发,实体经济不济的情况下,深圳房价迭创新高,在北京、上海三年房价降低15%的大背景下,深圳却像个独行侠。

而另一个佐证这一说法的数据是,深圳统计局发布的2019年数据显示,深圳幼儿园入园人数连续两年同比下跌,且跌幅扩大,两年加起来跌幅达12%;此外,2019年深圳出现了历史上首次小学入学人数同比下滑,这在往年都是两位数左右增长,背后都指向了炒房客的存在。

一位业内观察者称,马上科创板就要第一批解禁,据说部分高管已经开始集体看房,就等解禁后套现买大平层了...

舆论也非常不满意这种走势,有人称,深圳正在鼓励炒房客,惩罚劳动者,“赶走”华为的启示似乎正渐渐失效。

就在发稿之际,金融界注意到,央行已经出手,要求深圳彻查商业银行年内的房抵经营贷。具体内容来看,央行通知要求深圳各商业银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查,内容包括但不限于以下几点:

2、贷前准入情况。对借款人名下经营实体的真实性调查情况,借款人持有被抵押房产时间情况,企业成立时间情况。

3、贷款管理情况。重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。

5、自查发现的其他可疑情况或问题青各银行于今天(4月20日)下午2:30前将自查报告通过“金融网-货币信贷组-房地产市场调研”渠道报送。

好在由于高层定调过于坚持,虽然深圳、杭州见证爆炒,但反映在二级市场上,不少地产的业绩表现并不出色,地产股也没有出现超额溢价。

以一线地产龙头万科为例,其股价自3月下旬触底后,反弹一段时间后,便陷入了震荡期间,市场似乎仍在选择方向。因为,从政策来看,尚未松动的政策为行业界定了上限;而从实体反弹来看,房地产行业数据的回暖超预期又为其界定了下限。

可以看出,房市进入了非常胶着的期间。有业内评论称,如果这种深圳的“示范效应”再不纠正,炒房潮届时恐怕会席卷北上广。周末,我们看到了深圳住建部的回复,不过言语仍然模棱两可,意在打擦边球。如今,央行出手,示范意义极强。

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